Comprar casa é, para a maioria, uma decisão difícil. Em alguns casos, para aqueles que têm a sorte de descobrir e conseguir a casa dos seus sonhos, pode ser a única vez que o vão fazer. No entanto, muitas dúvidas se colocam e há muito para saber. Aprender antes de fazer o crédito pode evitar muitos problemas e más decisões. Aqui vamos tentar ajudar a perceber o essencial e transversal à maioria dos casos. Há sempre, contudo, especificidades inerentes a cada caso e todos devem ser analisados casuisticamente.

Tipologias de créditos

Crédito Habitação Regime Geral

Trata-se da opção mais comum. É normalmente caracterizada por financiar Habitação Própria Permanente e/ou Habitação Secundária. Neste último podem-se incluir opções com outras finalidades que não habitação, como por exemplo imóveis com vista ao arrendamento ou algumas formas de turismo.

Crédito à Construção

Este crédito, como o próprio nome indica, destina-se essencialmente à construção de imóveis. O crédito à construção, para além de características comuns com outros Créditos Habitação, possui algumas particularidades.

Neste caso, os bancos não financiam a totalidade do investimento. Tal como no caso de aquisição, o financiamento será de uma percentagem da avaliação que, dependendo do banco, pode chegar aos 90%.

O cliente deve apresentar o projeto de arquitetura e especialidades, plantas e orçamento de obras. No entanto, os bancos só avançam com a escritura depois de emitido o Alvará de Construção.

Depois da escritura, por norma, os bancos libertam 10% do capital para início das obras. Esta é uma forma que os bancos usam para se protegerem caso o dinheiro não esteja a ser usado para a sua finalidade. As restantes libertações ocorrem depois de uma Vistoria (com custos associados) e caso a percentagem de realização de obra seja coincidente com o capital já libertado. Por exemplo, se o banco já libertou 20% do capital, para nova libertação a percentagem de realização de obra deverá ser no mínimo de 20%. Os últimos 50% ficarão dependentes da apresentação do Alvará de Utilização.

Durante esta fase, chamada fase de utilização, o cliente apenas paga juros, não suportando amortizações de capital. As prestações só incluirão o capital depois de entregue o Alvará de Utilização.

Aquisição de Terreno

Outra possibilidade é um empréstimo para adquirir um terreno. Normalmente a percentagem de financiamento relativamente à avaliação é menor que nos regimes acima. Neste caso, normalmente fica pelos 60%. Este tipo de financiamento pode ser conciliado com o de construção, figurando um Crédito Aquisição de Terreno + Construção.

Crédito Obras

Os bancos disponibilizam também a possibilidade de financiar obras. Podem ser obras de reparação, reabilitação ou reconstrução. Na sua essência são muito semelhantes ao Crédito à Construção mas caso as obras não interfiram com a estrutura da casa não são exigidos alvarás.

Opções de pagamento

O método de cálculo das prestações mais usual é o método Francês. Na prática, as prestações mantêm-se inalteradas (no caso dos créditos com spread, as variações do indexante fazem variar as prestações).

Diferimento de capital

Esta opção permite aos clientes alocar uma parte do capital em dívida (normalmente inferior a 30%) à última prestação. No caso dum crédito de 100.000€ a 40 anos e com um diferimento de 10% a última prestação seria de 10.000€ mais juros. A vantagem desta opção é que torna a prestação mais baixa no decorrer do empréstimo, mas adia o reembolso de parte do capital para o fim.

Carência de capital

Aqui o cliente pede para pagar, na fase inicial do empréstimo, apenas juros não pagando capital. É uma opção usada, por exemplo, nos créditos à construção.

Taxa de Juro

Taxa variável

Na opção de taxa variável, normalmente mais barata no curto prazo, a taxa de juro obtém-se somando um juro a um spread. O juro por norma é a Euribor a 3, 6 ou 12 meses.

Nesta opção a prestação é revista no mesmo período da Euribor e sobe ou desce consoante o indexante suba ou desça. Atente que caso esse indexante suba demasiado (em 2007 atingiu 5,50%) a prestação pode atingir valores insuportáveis.

Taxa fixa

Se não quer estar preocupado com oscilações na prestação deve contratar taxa fixa. Aqui, independentemente da conjuntura e das Euribor, a sua prestação não varia. Nem sempre os bancos dão a hipótese de esta taxa ir até ao final do empréstimo. Normalmente é temporária.

Avaliação/vistoria

Os bancos solicitam sempre a um avaliador externo e independente uma avaliação da casa. É com base nesta avaliação que eles estabelecem o máximo de capital que estão dispostos a emprestar.

Normalmente é 80% mas há casos onde aceitam 90%.

Já a vistoria, muito usual nos créditos à Construção, é como se fosse uma avaliação subsequente, em que se tenta averiguar o impacto de uma alteração na avaliação inicial.

Prazos

Todos os bancos são livres de estabelecer um prazo máximo, no entanto têm sempre como referência os anos restantes que o proponente mais velho demora a atingir a esperança média de vida.

Garantias

A hipoteca é uma garantia indispensável. Pode ser feita sobre o imóvel objeto de financiamento e/ou outros bens imóveis. Esse ou esses imóveis ficam durante todo o prazo do empréstimo registados em nome dos proprietários. No entanto, o banco fica com o direito de transferir para si a propriedade do imóvel em caso de incumprimento.

Seguro de vida. Esta garantia permite ao banco ser ressarcido pelo montante em dívida em caso de morte da pessoa segura.

Fiança. Os titulares do crédito têm a possibilidade de solicitar a um terceiro a sua garantia pessoal no crédito. Ou seja, em caso de incumprimento o banco pode exigir a esse terceiro o pagamento dos valores em dívida.

Penhor. Outra alternativa existente é o penhor normalmente associado a aplicações financeiras. Por exemplo, numa conta poupança determinado valor fica cativo e sem possibilidade de mobilização como garantia ao incumprimento incobrável.

Formas de análise e decisão por parte dos bancos

Os bancos analisam toda a documentação fornecida pelos clientes e calculam o nível de risco que o empréstimo representa. Com base nisso estão dispostos a oferecer as melhores condições aos empréstimos menos arriscados.

Aspetos analisados

Taxa de Esforço

Aqui os bancos calculam a percentagem de rendimentos do agregado familiar gasto com a ou as prestações. Para esse cálculo contam as prestações que já existem de outros créditos ou obrigações financeiras. Se o rendimento mensal bruto de uma família é de 2.000€ ela não deve suportar uma taxa de esforço superior a 35%, ou seja, 700€ em prestações.

DSTI

A DSTI é muito semelhante à taxa de esforço. Todavia, compara os rendimentos líquidos com os gastos mensais correntes do agregado familiar como sendo prestações, despesas de água, luz, telecomunicações, etc. Este valor não deve ultrapassar os 50%.

LTV

Os bancos estão normalmente dispostos a emprestar 80% do valor resultante da avaliação feita ao imóvel.

Profissões

Mais importante que a profissão em si, o que mais importa para o banco é o vínculo laboral. Contratos efetivos ou temporários são tidos em conta.

Se as condições do crédito forem na sua maioria cumpridas, o banco não deve rejeitar a proposta e avança com as condições.

Impostos

Claro que na compra de uma habitação iremos pagar impostos. São eles: IMI, IMT e IS.

Para mais informações sobre estes impostos veja o nosso simulador de IMT e IS.

Partilhe o artigo